Comprar una vivienda en España siendo extranjero tras el fin de la Golden Visa

España continúa siendo uno de los destinos más atractivos para compradores internacionales que buscan una residencia junto al mar, una segunda vivienda, una propiedad para su jubilación o una inversión inmobiliaria.

Sin embargo, la eliminación de la Golden Visa ha generado una duda frecuente: ¿puede un extranjero seguir comprando una vivienda en España?

La respuesta es sí. El fin de la Golden Visa no impide comprar una propiedad en España. Lo que ha desaparecido es la posibilidad de obtener un permiso de residencia únicamente por realizar una determinada inversión inmobiliaria.

En esta guía explicamos qué ha cambiado, qué documentación necesita un comprador extranjero y por qué comprar una vivienda y obtener la residencia son dos procesos diferentes.

Respuesta rápida: ¿puede un extranjero comprar una casa en España?

Sí. Una persona extranjera puede comprar una vivienda en España aunque:

• No tenga nacionalidad española.
• No sea residente fiscal en España.
• Viva fuera de la Unión Europea.
• No tenga un permiso de residencia español.
• No vaya a trasladarse permanentemente a España.

Para formalizar la operación necesitará identificarse correctamente, justificar el origen de los fondos y cumplir los trámites fiscales y documentales correspondientes.

La compra de la vivienda no concede automáticamente el derecho a residir en España durante periodos superiores a los permitidos por la normativa de entrada y estancia.

¿Qué era la Golden Visa inmobiliaria?

La Golden Visa era un régimen que permitía a determinados inversores extranjeros solicitar un visado o una autorización de residencia mediante una inversión significativa en España.

En el caso inmobiliario, una de las vías consistía en adquirir una o varias propiedades con una inversión mínima de 500.000 euros libre de cargas, sin perjuicio de la posibilidad de financiar la cantidad que excediera ese importe.

Este sistema vinculaba una inversión inmobiliaria con la posibilidad de solicitar un permiso de residencia para el inversor y determinados miembros de su familia.

¿Cuándo terminó la Golden Visa en España?

La concesión de nuevos visados y autorizaciones de residencia para inversores quedó eliminada con efectos desde el 3 de abril de 2025.

Desde esa fecha, comprar una vivienda de 500.000 euros, un millón de euros o cualquier otro importe ya no permite solicitar una nueva Golden Visa inmobiliaria.

Esto no significa que los extranjeros tengan prohibido invertir en vivienda. Únicamente significa que la inversión inmobiliaria ha dejado de funcionar como una vía directa de acceso a la residencia.

Comprar una vivienda y residir en España son procesos diferentes

Este es el punto más importante que debe comprender un comprador internacional.

La compraventa de una propiedad es una operación inmobiliaria y patrimonial. La residencia es un procedimiento administrativo regulado por la normativa de extranjería.

Una persona puede ser propietaria de una vivienda en España y continuar siendo residente en otro país. También puede utilizar la propiedad como segunda residencia durante los periodos de estancia permitidos.

Para vivir en España de forma habitual, el comprador deberá cumplir los requisitos de alguna de las vías de residencia disponibles para su nacionalidad y situación personal.

Compradores de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo y de Suiza

Los ciudadanos de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo y de Suiza tienen un régimen de entrada y residencia diferente al de los nacionales de terceros países.

Para permanecer en España durante un periodo superior a tres meses deben registrarse como residentes y encontrarse en alguno de los supuestos previstos legalmente.

Entre estos supuestos se encuentran:

• Trabajar por cuenta ajena en España.
• Trabajar por cuenta propia.
• Disponer de recursos económicos suficientes y seguro de enfermedad.
• Estudiar en un centro reconocido y disponer de cobertura sanitaria y recursos.
• Ser familiar de una persona que cumpla los requisitos correspondientes.

La compra de una vivienda puede ayudar a acreditar un domicilio en España, pero no sustituye los requisitos de registro y residencia.

Compradores de países no pertenecientes a la Unión Europea

Los compradores procedentes de Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, Latinoamérica y otros países no comunitarios pueden adquirir propiedades en España, pero la compra no les autoriza por sí sola a residir de forma permanente.

Para vivir en España durante un periodo prolongado deberán estudiar qué autorización o visado se ajusta a su situación.

La nacionalidad, la actividad profesional, los ingresos, la situación familiar y el tiempo previsto de permanencia influyen en la alternativa disponible.

Alternativas de residencia después de la Golden Visa

La desaparición de la Golden Visa no significa que hayan desaparecido todas las vías para residir en España.

Entre las alternativas que pueden estudiarse se encuentran las siguientes:

Residencia no lucrativa

Está orientada a personas que desean residir en España sin realizar una actividad laboral o profesional.

El solicitante debe acreditar medios económicos suficientes, seguro médico y el cumplimiento de los demás requisitos exigidos.

Puede ser una opción para jubilados, rentistas o personas que disponen de ingresos y patrimonio suficientes, pero no está diseñada para trabajar desde España.

Visado para teletrabajadores internacionales

Conocido habitualmente como visado para nómadas digitales, está dirigido a nacionales de terceros países que trabajan a distancia utilizando medios informáticos y de telecomunicación para empresas situadas principalmente fuera de España.

Debe acreditarse la relación laboral o profesional, la experiencia o formación requerida, los recursos económicos y el resto de condiciones aplicables.

Residencia y trabajo por cuenta ajena

Puede solicitarse cuando una empresa contrata al trabajador y se cumplen los requisitos exigidos por la normativa laboral y de extranjería.

Residencia y trabajo por cuenta propia

Está dirigida a personas que quieren desarrollar una actividad empresarial o profesional en España.

Normalmente será necesario presentar un proyecto, acreditar la inversión prevista y demostrar la viabilidad de la actividad.

Residencia para emprendedores

Puede resultar aplicable a proyectos empresariales innovadores que tengan especial interés económico para España y cumplan los criterios establecidos.

No debe confundirse con la antigua Golden Visa. No basta con comprar una vivienda o realizar una inversión inmobiliaria.

Residencia por vínculos familiares

La relación con un ciudadano español, europeo o residente legal puede permitir acceder a determinados permisos, dependiendo del parentesco y de las circunstancias concretas.

Visados de estudios

Las personas admitidas en determinados centros educativos pueden solicitar una autorización de estancia por estudios, siempre que cumplan los requisitos académicos, económicos y sanitarios.

La elección de una vía de residencia debe realizarse con asesoramiento especializado. Una agencia inmobiliaria puede coordinar la operación de compra, pero la viabilidad migratoria debe revisarse con un abogado o profesional experto en extranjería.

¿Qué ocurre con las Golden Visa que ya estaban concedidas?

Las autorizaciones y visados para inversores que seguían vigentes cuando entró en vigor la eliminación conservan su validez durante el periodo para el que fueron expedidos.

Las solicitudes de renovación pueden tramitarse conforme a la normativa que estaba vigente cuando se concedió la autorización inicial.

Además, los inversores y familiares que hubieran presentado su solicitud antes de la entrada en vigor del cambio pueden continuar su tramitación conforme a la normativa aplicable en la fecha de presentación.

Por tanto, el fin de la Golden Visa afecta principalmente a las nuevas solicitudes, pero no elimina automáticamente todos los derechos de quienes ya disponían de una autorización válida.

El NIE: el primer documento esencial para comprar

El Número de Identidad de Extranjero, conocido como NIE, es el número personal que identifica al extranjero en sus relaciones económicas, profesionales y administrativas con España.

Será necesario para realizar trámites relacionados con la compraventa, pagar impuestos e inscribir la propiedad.

El NIE puede solicitarse:

• En España, ante los organismos competentes.
• En una oficina consular española en el país de residencia.
• Mediante un representante debidamente autorizado, cuando proceda.

El NIE no es un permiso de residencia. Tener un NIE permite realizar determinados trámites administrativos, pero no concede por sí mismo el derecho a vivir o trabajar en España.

¿Es obligatorio abrir una cuenta bancaria española?

No debe confundirse una necesidad práctica con una obligación general para todos los casos.

Una cuenta bancaria española facilita:

• El pago de impuestos.
• La domiciliación del IBI.
• El pago de la comunidad de propietarios.
• Los recibos de agua, electricidad e internet.
• Los pagos de una hipoteca española.
• La contratación de seguros y servicios.

Aunque determinadas operaciones pueden estructurarse sin una cuenta española, disponer de ella suele simplificar considerablemente la gestión de la propiedad.

El banco solicitará documentación para verificar la identidad del comprador, su actividad económica y el origen de los fondos.

Documentos que suele necesitar un comprador extranjero

La documentación exacta dependerá de la operación y del país de origen, pero normalmente se solicitarán:

• Pasaporte o documento de identidad en vigor.
• Número de Identidad de Extranjero.
• Justificación del domicilio fiscal.
• Documentos que acrediten la actividad profesional o económica.
• Declaraciones fiscales o justificantes de ingresos.
• Extractos bancarios.
• Documentación sobre el origen de los fondos.
• Certificado de matrimonio o información sobre el régimen económico matrimonial, cuando proceda.
• Poder notarial, si la operación se realiza mediante representante.

Los documentos extranjeros pueden necesitar traducción jurada, legalización o Apostilla de La Haya, dependiendo de su origen y finalidad.

Cómo comprar una vivienda en España paso a paso

1. Definir el presupuesto total

El presupuesto debe incluir el precio de compra, impuestos, notaría, Registro, asesoramiento jurídico, financiación y posibles reformas.

No debe iniciarse la búsqueda utilizando como presupuesto máximo todo el capital disponible.

2. Decidir el uso de la vivienda

Antes de elegir una localidad conviene determinar si la propiedad se utilizará como residencia habitual, segunda vivienda, alojamiento para vacaciones o inversión.

El uso previsto influirá en la ubicación, el tipo de propiedad y la posible necesidad de estudiar la normativa de alquiler.

3. Obtener el NIE

Es recomendable iniciar su tramitación con suficiente antelación para evitar que retrase la firma.

4. Preparar la documentación bancaria

Las entidades financieras, notarías y profesionales que intervienen en la operación deben comprobar la identidad del comprador y el origen legítimo de los fondos.

Realizar transferencias importantes sin haber preparado previamente la documentación puede provocar retrasos o bloqueos.

5. Seleccionar la propiedad

El comprador debe analizar tanto la vivienda como la zona en la que se encuentra.

En Costa Blanca Norte es especialmente importante comprobar:

• La orientación y las horas de sol.
• La pendiente y facilidad de acceso.
• La distancia real a comercios y servicios.
• La necesidad de utilizar el coche.
• La actividad existente durante el invierno.
• Los gastos de comunidad y mantenimiento.
• La exposición al viento y a la humedad marina.

6. Revisar legalmente la propiedad

Antes de entregar una cantidad importante deben comprobarse, entre otros aspectos:

• La titularidad registral.
• La existencia de hipotecas, embargos o cargas.
• La situación catastral.
• La legalidad urbanística.
• Las deudas de la comunidad.
• El pago del IBI.
• La existencia de derramas.
• La licencia o situación de ampliaciones, terrazas, piscinas y construcciones auxiliares.

7. Formalizar una reserva o contrato de arras

El contrato debe identificar claramente la propiedad, el precio, los plazos, las cantidades entregadas y las consecuencias del incumplimiento.

Cuando la compra depende de una hipoteca, la condición de financiación debe tratarse expresamente. No debe suponerse que el comprador recuperará automáticamente las arras si el banco rechaza el préstamo.

8. Firmar la escritura pública

La compraventa se formaliza normalmente ante notario. En ese momento se abona la cantidad pendiente y se produce la entrega de la propiedad en los términos acordados.

9. Pagar los impuestos e inscribir la propiedad

Después de la firma deben liquidarse los impuestos correspondientes y presentarse la escritura en el Registro de la Propiedad.

10. Gestionar los suministros y obligaciones posteriores

El nuevo propietario deberá cambiar la titularidad de los suministros, contratar seguros, gestionar la comunidad y conocer sus obligaciones fiscales como residente o no residente.

¿Puede comprarse una vivienda sin viajar a España?

Sí. La operación puede realizarse mediante un representante al que se conceda un poder notarial suficiente.

El poder puede autorizar a una persona de confianza o a un profesional para:

• Solicitar el NIE.
• Abrir o gestionar una cuenta bancaria.
• Firmar contratos.
• Formalizar la escritura de compraventa.
• Presentar impuestos.
• Realizar gestiones ante organismos públicos.

Las facultades deben redactarse de forma precisa. No conviene utilizar un poder genérico sin comprender su alcance.

¿Puede un extranjero obtener una hipoteca en España?

Sí. Algunas entidades españolas conceden financiación a compradores no residentes, aunque las condiciones pueden ser diferentes a las ofrecidas a residentes.

El banco analizará aspectos como:

• Los ingresos del solicitante.
• La estabilidad laboral o profesional.
• El país de residencia.
• La moneda en la que percibe sus ingresos.
• Su nivel de endeudamiento.
• El valor de tasación de la vivienda.
• El capital aportado por el comprador.

La aprobación inicial o el estudio de viabilidad deberían realizarse antes de firmar unas arras sin condición de financiación.

¿Qué impuestos paga un comprador extranjero?

La nacionalidad del comprador no determina por sí sola el impuesto de adquisición.

Los principales impuestos dependen de si se compra una vivienda nueva o usada:

• La vivienda usada tributa normalmente por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
• La vivienda nueva adquirida al promotor tributa generalmente por IVA y Actos Jurídicos Documentados.

Después de comprar, un propietario no residente puede tener obligaciones fiscales en España aunque no alquile la vivienda.

Antes de cerrar la operación debe calcularse el coste total y solicitar asesoramiento fiscal adaptado al país de residencia del comprador.

Errores frecuentes después del fin de la Golden Visa

Creer que los extranjeros ya no pueden comprar

La eliminación afecta al permiso de residencia para inversores, no a la capacidad general de adquirir propiedades.

Pensar que cualquier compra concede residencia

Ser propietario y ser residente legal son situaciones diferentes.

Comprar antes de estudiar la vía de residencia

Cuando el objetivo es trasladarse a España, la estrategia migratoria debería estudiarse antes o al mismo tiempo que la búsqueda inmobiliaria.

Confundir NIE con permiso de residencia

El NIE es un número de identificación. No permite por sí solo vivir o trabajar en España.

Entregar una reserva sin revisión jurídica

Una vivienda atractiva puede tener cargas, discrepancias de superficie, ampliaciones no regularizadas o limitaciones urbanísticas.

No preparar el origen de los fondos

Los controles bancarios y de prevención del blanqueo de capitales forman parte normal de una operación inmobiliaria internacional.

Preguntas frecuentes

¿Sigue existiendo la Golden Visa en España?

No se admiten nuevas solicitudes de residencia para inversores inmobiliarios desde el 3 de abril de 2025. Existe un régimen transitorio para solicitudes anteriores y autorizaciones que ya estaban vigentes.

¿Comprar una casa en España concede residencia?

No. La compra convierte al comprador en propietario, pero no le concede automáticamente un permiso de residencia.

¿Existe una inversión mínima para comprar?

No existe una inversión inmobiliaria mínima general para que un extranjero pueda adquirir una vivienda. El precio dependerá de la propiedad seleccionada y de la capacidad económica del comprador.

¿Necesito ser residente para obtener un NIE?

No. El NIE puede asignarse a extranjeros que necesitan realizar operaciones económicas o administrativas en España aunque residan en otro país.

¿Puedo comprar desde mi país?

Sí. Es posible realizar gran parte de la operación mediante un poder notarial correctamente redactado.

¿Puedo alquilar la vivienda después de comprarla?

Puede ser posible, pero deben revisarse la normativa aplicable, la compatibilidad urbanística, las reglas de la comunidad de propietarios y las obligaciones fiscales.

¿CIMMA tramita permisos de residencia?

CIMMA Real Estate puede acompañar al comprador durante la búsqueda y la operación inmobiliaria, así como coordinar la intervención de profesionales especializados. La tramitación y el asesoramiento migratorio deben realizarse por expertos jurídicos competentes.

Compra en Costa Blanca con información clara desde el principio

El fin de la Golden Visa ha cambiado la relación entre inversión inmobiliaria y residencia, pero Costa Blanca continúa abierta a compradores internacionales.

En CIMMA Real Estate ayudamos a compradores residentes y no residentes a seleccionar la zona adecuada, comparar propiedades y coordinar los pasos necesarios para completar la operación con seguridad.

Cuéntanos desde qué país compras, qué uso quieres dar a la vivienda y cuál es tu presupuesto. Te ayudaremos a comenzar la búsqueda con una estrategia clara.

Contenido informativo actualizado en agosto de 2026. Esta guía no sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal o migratorio personalizado. Los requisitos dependen de la nacionalidad, la situación personal y la normativa vigente en el momento de la solicitud.